Esiste una condizione poco nota che può far saltare le agevolazioni prima casa anche a chi rispetta tutti i requisiti fiscali e residenziali. Basta una piccola quota di proprietà o un diritto parziale su un altro immobile, e il beneficio fiscale rischia di sfumare in un attimo. Molti ne vengono a conoscenza solo quando è troppo tardi, durante il rogito o, peggio, dopo un accertamento dell’Agenzia delle Entrate. Eppure c’è una sottile differenza che può fare la fortuna o la rovina del nuovo acquirente.
L’acquisto della prima casa è spesso il sogno di una vita. Una conquista costruita con sacrifici, mutui e aspettative. In questo scenario, ottenere le agevolazioni prima casa rappresenta un vantaggio prezioso: imposte ridotte, costi iniziali più leggeri, possibilità di alleggerire l’impegno economico. Tuttavia, non basta semplicemente non avere mai comprato un’abitazione prima d’ora.
Esistono vincoli meno noti, legati non solo alla proprietà, ma anche a diritti parziali su altri immobili. Si parla di proprietà, usufrutto, diritto d’uso o abitazione, anche se non si abita effettivamente nella casa. Spesso, chi ha ereditato una quota o figura come contitolare di un vecchio appartamento familiare, crede di poter comunque accedere al bonus. E in alcuni casi è vero. Ma in altri no.
La differenza sta nei dettagli: avere la disponibilità esclusiva dell’immobile o essere comproprietario con il coniuge, ad esempio, può rappresentare un ostacolo decisivo.
Essere proprietari o avere diritti su un’altra casa nello stesso Comune può bloccare le agevolazioni prima casa
La normativa parla chiaro. Non si possono ottenere le agevolazioni prima casa se si è titolari, da soli o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un altro immobile situato nello stesso Comune in cui si vuole acquistare.
Anche se quella casa non viene utilizzata o risulta vuota, basta il possesso formale per perdere il beneficio. È un’interpretazione rigida, confermata da molte risposte ufficiali dell’Agenzia delle Entrate e da sentenze della Corte di Cassazione. Ad esempio, un coniuge che possiede anche solo una casa inutilizzata nel Comune in cui l’altro vuole acquistare con le agevolazioni, fa decadere il diritto per entrambi.
Questo vale anche nel caso in cui si sia proprietari di una casa donata dai genitori anni prima, o se si detiene il solo diritto di abitazione. Le agevolazioni vengono concesse solo a chi è del tutto libero da questi vincoli.
Le agevolazioni restano valide se la proprietà è condivisa con altri che non sono il coniuge e non c’è uso esclusivo dell’immobile
Ci sono però casi in cui le agevolazioni prima casa si possono ottenere anche possedendo un altro immobile nello stesso Comune. Accade quando l’abitazione è condivisa con soggetti diversi dal coniuge, come fratelli o altri parenti, e non se ne ha l’uso esclusivo.
Un esempio pratico: una persona eredita con tre fratelli una casa a Torino. Non ci abita nessuno, l’immobile è inutilizzabile e la quota posseduta è minima. Questa persona decide di acquistare una nuova casa a Torino e chiede le agevolazioni prima casa. In questo caso, secondo l’Agenzia delle Entrate, il beneficio si può ottenere. Ciò che conta non è solo la titolarità formale, ma la concreta disponibilità dell’abitazione.
È sempre consigliabile documentare la propria situazione con attenzione, magari con atti o dichiarazioni che dimostrino l’impossibilità di uso esclusivo. Anche nei casi dubbi, rivolgersi a un notaio o a un esperto fiscale può evitare errori costosi. La regola è semplice: tutto ciò che limita l’esclusività o coinvolge soggetti diversi dal coniuge, può lasciare aperta la porta al beneficio.
