Quando un immobile esiste solo nelle carte ma non ha un’identità catastale reale, può ancora essere tassato? Se un edificio è pericolante e destinato alla demolizione, ha senso che venga incluso nella base imponibile dell’IMU? Con la sentenza n. 27017/2025 la Cassazione interviene su un tema spinoso, chiarendo un principio che può cambiare la gestione fiscale di tanti immobili, soprattutto in contesti fallimentari. Niente IMU su fabbricati inagibili se manca accatastamento non è più una speranza, ma una realtà giuridica da conoscere e utilizzare.
Capita spesso che edifici ridotti a ruderi o oggetto di demolizione vengano comunque considerati tassabili, anche se inutilizzabili. Questo accade perché in molti casi si parte da una presunzione formale, basata sulla destinazione urbanistica, ignorando la reale condizione del bene. In un contesto del genere si è inserita la recente decisione della Corte di Cassazione, che ha accolto il ricorso di una curatela fallimentare e ha chiarito che l’IMU non è dovuta su immobili inagibili e privi di accatastamento.
La controversia ha avuto origine da una richiesta di pagamento di oltre 34.000 euro da parte del Comune, che considerava tassabili alcuni fabbricati industriali risalenti al 2014. Ma quei fabbricati erano inutilizzabili, non accatastati e sotto provvedimento di demolizione. Il principio stabilito dai giudici è ora un punto di riferimento importante per curatori, tecnici e contribuenti.
Quando l’assenza di accatastamento e la reale inagibilità rendono non dovuta l’IMU sugli immobili
La Corte ha ribadito con forza che l’accatastamento è il presupposto necessario per l’applicazione dell’IMU. In assenza di una rendita catastale, non è possibile determinare la base imponibile, e dunque non sussiste l’obbligo di versare l’imposta. Questo vale anche se l’immobile ha una destinazione urbanistica che lo collocherebbe tra quelli teoricamente tassabili. La sentenza ha inoltre chiarito che lo stato di inagibilità, se oggettivamente documentato, rafforza ulteriormente l’esclusione dal tributo. Nel caso specifico, si trattava di fabbricati non utilizzati, pericolanti e destinati alla demolizione, privi di qualunque valore economico e funzionale.
La Curatela, nel corso del giudizio, aveva evidenziato non solo la mancata utilizzazione dell’immobile, ma anche la sua esclusione dai registri catastali. Non meno importante, la mancata risposta dell’Agenzia delle Entrate a un interpello presentato in fase preliminare aveva lasciato spazio a un dubbio normativo oggettivo, che ha escluso anche l’applicazione di sanzioni. Questo passaggio è essenziale: quando ci sono incertezze interpretative, il contribuente che agisce in buona fede e documenta la situazione reale non può essere penalizzato.
Gli effetti concreti della sentenza su curatori fallimentari e professionisti che gestiscono immobili degradati
Per chi si occupa di procedure fallimentari o gestisce immobili complessi, spesso in stato di abbandono o dismissione, questa sentenza rappresenta un riferimento cruciale. In presenza di fabbricati inagibili, non accatastati o sottoposti a provvedimenti di demolizione, diventa possibile contestare legittimamente le richieste di pagamento dell’IMU. Serve però un’attenta documentazione: perizie tecniche, verbali, ordinanze o foto possono rappresentare elementi fondamentali per dimostrare l’effettiva inutilizzabilità del bene.
Il principio espresso dalla Cassazione ha anche una valenza strategica. I professionisti possono utilizzare la decisione come precedente autorevole in fase di contenzioso o per gestire al meglio gli interpelli preventivi. Si riduce così il rischio di sanzioni in contesti già complessi e spesso segnati da scarsa chiarezza normativa. Inoltre, la sentenza invita anche i Comuni a una maggiore attenzione nel valutare i presupposti per l’accertamento dell’IMU: l’esistenza teorica di un fabbricato non è più sufficiente per legittimare il tributo.
Questo orientamento giurisprudenziale segna un cambio di passo importante. Spinge verso un approccio più realistico, basato sulle condizioni effettive degli immobili, e favorisce una maggiore equità fiscale. Resta ora da vedere se anche le amministrazioni locali recepiranno questo messaggio o continueranno a emettere accertamenti discutibili. La linea della Cassazione, però, è tracciata.
